新闻资讯

港交所新规给物企泼了一盆冷水

发布日期:2022-03-18阅读数量:158

物业板块承压,商管故事似乎也没那么容易打动资本。

日前,瑞安新天地首次递表失效,暂时退出上市竞争。按照今年港交所实行的新规,其2020年净利亏损,盈利未达标。也可以说,瑞安新天地是被新规拦下来的物企第一人。

瑞安新天地失效,挂在递表名单中,以商业物业为主的物企便只有明宇商服和万达商管。

而留给他们的时间也不多了。万达商管以及二次递表的明宇商服,聆讯期都还有一个多月便要结束。

一周前,市场有消息称,万达商管将推迟上市,不过,随后就被万达方辟谣了。

而明宇商服或许也会受到港交所新规掣肘,因业绩不达标被拒之门外。今年1月1日起,港交所实行了上市新规,对物企近三年净利润做了要求,明宇商服前两年净利润未过基本线。

之前在物业圈流行一句话“商管物企好上市”,不少上市物企讲了商业故事,不惜在上市冲刺前加入商业元素,如今主打商管概念的递表物企接连失利,商管故事似乎变得没那么吃香了。

期限不足2个月

物企想要讲出好故事,商业是一条相对有特色的路。不过竞争者们实力各异,最终能否越过交易所门槛,还都是未知数。

目前已知上市折戟的商管物企,有世纪金源服务和瑞安新天地。二者有颇多相似之处,“商业+住宅”两手抓,背后还有做商业地产的母公司支持。

但是在规模上,世纪金源服务比瑞安新天地多了30倍。截至2021年4月30日,世纪金源服务在管面积7020万平方米;截至2021年6月30日,瑞安新天地的物业总建筑面积约为200万平方米。

瑞安新天地的规模不甚亮眼,不过有不少人猜测,此次聆讯到期,或许是盈利不足所致。

2022年1月1日,港交所开始实施新的上市规定。新规显示,申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合两个条件:最近一个财年不低于3500万港币;前两个财务年度不低于4500万港币,盈利规定在原来的基础上调高了60%。

2020年,瑞安新天地净利润亏损2.6亿元,没有达到不低于3500万港币的底线。可以说,瑞安新天地或许是倒在新规上的第一家物企。

与瑞安新天地有同样担忧的,还有明宇商服。其前两年的净利合计不足4500万港元,也在危险边缘。

2018年-2020年,明宇商服实现收益约8390万元、8860万元和1.05亿元,同期,其年内溢利为1720万元、1730万元、3150万元。

明宇商服的母公司明宇实业并不是主攻地产行业,而是以酒店业为主,地产、金融为辅。截至2021年中期,明宇商服提供物业管理服务的在管面积为300万平方米。

如此看来,下一个有机会以商管身份冲进港交所的或许只剩下万达商管。

即使放到上市商管物企中,万达商管也排得上号。如今,其已经管理全国204个城市380座万达广场,在管商业物业建筑面积共5420万平方米。

万达商管主要专注于商业广场,其商业运营服务包括商业管理服务、物业管理服务,及增值服务等。

2018年至2020年,及2021年上半年,万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元,核心溢利17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。

不过,对于递表排队的明宇和万达商管,聆讯期还有一个多月就要结束。万达商管或将在4月21日失效,明宇商服预计失效时间在5月4日。

商管赛道变拥挤

企业为何热衷商业赛道?不同于住宅型物业,商业物业的定价更为宽松,企业的盈利空间更大。

据乐居财经研究院统计,2021上半年商管型物企包揽了毛利率榜单前三,分别是星盛商业(2.64, -0.12, -4.35%)56.7%、中骏商管(1.97, -0.07, -3.43%)49.3%、合景悠活(2.91, -0.30, -9.35%)44.2%。商业赛道的其他物企,如华润万象生活(37.25, -1.50, -3.87%)、宝龙商业(7.83, -1.17, -13.00%)等,毛利率均超过了平均值。

截至去年中期,商管服务营收排名前三的是华润万象生活、宝龙商业和卓越商企服务(3.96, -0.12, -2.94%),分别为16.23亿元、9.42亿元和9.4亿元。毛利率前三则是新希望服务(2.18, 0.00, 0.00%)65.6%、中骏商管63.8%,以及星盛商业56.7%。

虽然商管每平方米的盈利更多,但大部分物企不会将鸡蛋放在同一个篮子里,而会同时在商业、住宅、公建等多种业态中寻求业绩,商管所占比重往往不比住宅面积。

星盛商业是纯商业物管企业,其170万平方米的在管面积全都为商管。比重接近半数的有卓越商企,去年中期,其总面积为3520万平方米,接近1700万方的商管,占比48%。

除此之外,商管面积占比多在40%以下。中骏商管、越秀服务(3.82, 0.00, 0.00%)、远洋服务(3.63, -0.06, -1.63%)和金科服务(26, -3.00, -10.35%)等还不到一成。

资本下注,也是物企追逐商业项目的动力。2020年下半年之后,物管股经过几轮调整,估值趋向谨慎。尽管如此,市盈率排名第一的仍是华润万象生活,3月16日其市盈率约为53倍。

商管赛道利好溢出,越来越多的竞争者想要分羹。不仅要打着“物管+商管”的旗号上市,上市后再补充商管的也不在少数。

克而瑞物管表示,物管+商管融合已成行业潮流,商业运营纳入物管板块,是物业管理企业能力的扩展和升级。

将商管业务融合进上市公司,过去一年已经有多例。去年4月,碧桂园(5.47, -0.09, -1.62%)服务收购碧桂园4家商管子公司;5月,正荣服务(1.03, -0.04, -3.74%)8.9亿收购正荣商管99%股权;11月,融创服务(5.42, -0.29, -5.08%)斥资19亿元收购融创文旅旗下商业运营板块公司融乐时代。

IPO:www.92ipo.com)